可买可不买的房子

metayoung

上班附近是价格洼地，如果在附近买一个房子，步行上班+照顾家庭，都很方便。架不住房价基本不涨。
我按照这个思路来计算买不买，各位看看方法对不对：
假定是2w一平，100平，合计200w。
假定能拿到首套资格，比如喊父母落户过来，则净首付60w。
第三方费用按照1个点，算2w。
假定是满二的，则3w的契税，2w的个税，合计5w。
则合计首付67w，贷款140w。
月供是8200，里面的本金大致在1K5的样子。


假定5年后工作调动，此时这套房的居住价值对于我也不存在了，于是卖掉。
5年后，仍需要还的本金是：130W。假定房子成交价格是X。
则成本=67w+8200*5*12=116w
X-130=116，那么X=246w。也就是说246W卖掉，则5年没有从这个房子上亏钱。
低于246w，那就是亏损的。
5年左右，从2w涨到2.46w，相当于涨了23%。如果低于这个涨幅，那就是亏钱的，只谈居住属性还不如租房子。以上还不谈本金拿去保本的银行产品所带来的受益，以及在这期间支出的物业费。
（其实很多房子从17年到21年，也谈不上有23%的涨幅吧。）


请教诸位，我这个计算方法有什么问题不。

注销用户1667702383

太长了，懒得看，算来算去有个撒意思？就一条要提高自己挣钱的能力，要有买房买车的能力，想买就买，不想买就不买

penny8260

我也算了下，假如5年里还了492000，然后10万是本金，39万多是利息  投资房产真是有风险

penny8260

我又想了一下，其实里面存在一个租金收入的问题，就算不出租，自住也是享受了出租的机会成本，这个要算在收益里，246万得减去这一部分

metayoung

如果明知5年要买，选择等额本金的话，则60期后，应还的本金是116.6w。成本为67w+60.47w=127.47w合计后需要244w。5年其实差别倒也不大了。

metayoung

penny8260 发表于 2022-01-16 23:07

我又想了一下，其实里面存在一个租金收入的问题，就算不出租，自住也是享受了出租的机会成本，这个要算在收益里，246万得减去这一部分

类似的房子算个3K的租金，5年勉强算个20W吧。



60W的理财，5年算个10W不过分吧。

c0026

1.67万首付款，按3.5个点理财，5年也有12万块钱了。
2.买二手房自己住，总得整备一下吧，换床换点家具家电，3万左右投入，5年物业费1-2万。
3.你那价值洼地，预计卖房周期得6-12个月，得预留。额外利息算5万。
总之，成本再往上飘20万，就差不多了。

metayoung

c0026 发表于 2022-01-16 23:23

1.67万首付款，按3.5个点理财，5年也有12万块钱了。

2.买二手房自己住，总得整备一下吧，换床换点家具家电，3万左右投入，5年物业费1-2万。

3.你那价值洼地，预计卖房周期得6-12个月，得 ...

提点的非常到位，感谢，确实存在额外的倒腾成本。

也加上楼上提点的租金收益或者租房成本，就算附近租个房子等效替代，5年也需要20W的成本，算是打平了。

c0026

metayoung 发表于 2022-01-16 23:30

提点的非常到位，感谢，确实存在额外的倒腾成本。

也加上楼上提点的租金收益或者租房成本，就算附近租个房子等效替代，5年也需要20W的成本，算是打平了。

是的，还有一些隐形的，比如腾首套房名额，买房卖房折腾耽误的时间，劳心费力等等。总之，200万的房子5年不涨，亏70万左右吧。只有5年以后卖出成交价280万以上才有折腾的意义。以前房子便宜，时间和利息成本容易忽略，但是现在总价高了，这些都要考虑进来。

杯雪

老人年纪大了，哪怕有购房资格，银行也不会让贷款二十年或者三十年啊

秦奋

考虑这么多就在单位旁边租个房子算了

hydrinsk

步行上班+照顾家庭。。这两个最大的好处你不算进去？光算钱？你未必不知道时间才是最贵的！

滴滴滴滴滴滴哒S

你怎么不算算5年享受的成本，住的开心舒服了能给你带来多少收益，这就跟买车一个道理

滴滴滴滴滴滴哒S

hydrinsk 发表于 2022-01-17 08:54

步行上班+照顾家庭。。这两个最大的好处你不算进去？光算钱？你未必不知道时间才是最贵的！

他这个脑子算不明白的，连买房的初衷都忘了

yuki0608_happy

自己房子的便利性岂是租房能比的？就武汉这个租金这个便宜的城市，要是算经济账，一直租就好了，没必要买

印度先生

都这么算回老家住农村好了

注销用户1650003423

那就不买

maimaidoudou

买车也一样，不划算，但是架不住这么多人要车，还想要好点的车

herculis

现在去投资炒房想赚大钱怕是很难了，不亏就算不错了。但是自住什么的倒是可以考虑。