近年楼市无戏，短期或有反弹 ——老刀猪年房屋置换手记

武汉老刀

      作为普通散客，这些年影响国人钱包瘪胀Z大的无疑是楼市与股市。回头梳理，至关重要的好像还不是技术，而是你进场的时点是否踏准了市场曲线，即波谷段进，波峰段出。



         近年楼市无戏，短期或有反弹

           ——老刀猪年房屋置换手记


                          武汉老刀



         A、突然美宅纷纷至

       因阶段性解决了住房问题，我近两年没大关注楼市。但近20来天我不断接到中介电话：我早相中的1栋楼王，有观江大户型放出。“不过不是您Z想买的把头观江的四房”“这次不是14楼，也不是24楼，是某某楼，观江效果很好”。

     过江，看房，签约，下定30个，接着又追加75万锁定房源，可谓行动迅速。

2019-3-17 14:28 上传

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      因觉得上轮房价狂涨无异厝火积薪式的透支，高位我是减仓了的。不过留着似购江景大房的钱，多进入了股市。大家知道2017年底进入股市意味着什么，我除购买的QDII（合格境内投资者）基金，因间接在A股漫漫熊途时分享了亚马逊、微软、礼来、腾讯、阿里巴巴等巨型公司高速成长的红利，所赚尚可，A股的票，除片仔癀与鲁西化工给我带来2位数的增幅外，多是亏损的。

      猪年以来短期使股票增值达到了20%——近时“盘感”还行，“黑色三八节”及上周三周四的下跌我均躲过并抄底了滴，还敢在东方财富网开盘前写帖预测走势、晒出成交单，且看好股市得火两三年……各位，此情此景，怎么舍得提前别离？！

      所以，得卖房，大卖！

       因动了卖房购房之念，两天内美宅纷纷砸来：

      汉口金融街旁的一套160平米的观湖四房，除主卫有暗厕之憾，可谓完美，总价420万元，简装。

2019-3-17 14:29 上传

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      一套城市中心小高层的顶层真复式，197平米的证上面积给人230平米的感觉，可改建为六室，500万元似还可以谈谈。不提露台喜人、厨房长近7米的操作台异常强悍，那个屋顶平台应大过60平，据说隔壁做成了泳池+花园。

2019-3-17 14:28 上传

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2019-3-17 14:40 上传

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2019-3-17 20:09 上传

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pezh

火钳留明，不管刀锅说了么斯，两年不见，等人夸等来撕，坐等大贴

wowo12

好久不见，欢迎回归

朱骨头

先占楼再看，蹭蹭热度

朱骨头

大神带我等小散炒炒股

武汉老刀

B、卖房遇冷现转机

    本人拟卖三套房。

    首先要卖的是老人的房，因老人年岁已高，百年后房产处理起来很麻烦，继承时虽花费仅数千元，但若日后售卖得加征20%的税。这房在三楼（步梯老房一般四楼开始吃水箱水），三面有窗，临云林街，离7号线地铁口不到百米。拆迁预期强。

    第二套是商业性的，可带租户转让（每月纯入4030元，租客半年一付）。因商业性产品后期费用高，我们本拟同意以楼盘均价出手时承担一半的后期税费，但因小孩喜欢这房的宽大、明亮和小复式的“调调”，反对出售，我们只好以另一住宅顶上，也是步梯的黄金楼层三楼，通透的南北向，老式准豪装，北湖小学学位一直未用，离7号地铁站百余米。
   

    在此说一哈，若纯是收租，地段好LOFT公寓并非像论坛里一些人说的那么不堪，其不占名额、不限购限售，若旁边有一大型写字名楼，比价效应使其颇好出租（写字楼每月每平米租金多在大几十元过百元，物业费每平米也在15~30元之间）。


    比如我这个60平的LOFT拟挂150万卖出，现每月租金净得4030元；而北湖三楼的那个学区房，我拟136万元挂卖，租价只能在2000~2500元打晃晃。且一个系交付不到两年的精装新房，一个为二三十年的老屋。LOFT租金呈上行之势，老两室则很难租到2200元一月。


    LOFT这样的商业地产，40年土地年限是一个很好解决的问题。影响其楼价上行Z主要的原因是过户时税费高。诡异的是，税费每一个区还不一样，如我这个60平的LOFT，若在武昌区过户，听中介讲因武昌区新出台了鼓励小微企业创业的政策，减免力度大，只需6万左右的过户费；但在江汉区，三个不同的中介细算，过户费高达18~22万元！


    当然，能搞住宅决不搞LOFT，除非你被限购了，又确有这方面的需求。

2019-3-17 14:48 上传

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    老刀喜欢以数据说话，这个数据不一定精准，然大体还是准确的。这也是支持武汉楼价小幅反弹的依据。



    然而，挂出后，虽然看房者不少，真有出手意向的好像尚未发现。当然这也与我的报价高有关。如北湖的学区房，我底价2万，并要求Z好是找寻一次性付款的买家，因担心贷款超两月，影响我江景大房的首付。

    不过一细节增强了我的信心：数家中介说现在贷款放款时间快多了，以前得两个多月，现在4~50天就可办妥！

    致电一银行朋友，他说本来一年前全省及全市的房贷额大幅压缩，当时很不容易贷款。然而经八九个月的楼市冷淡，大幅减少了的房贷额竟常常用不完，目前办房贷要快很多。

    想起前不久看过一篇2018年全国主要城市土地财政分析报告，我感觉沉寂已半年多的武汉房市或会迎来一波小反弹。

    便对家人说，且不说我们拟卖的两套均为黄金三楼的地铁口房，装修在同类产品中算强的，且都有拆迁预期（林云街的比北湖的可能性大些），现在我们出价2万整，若拆迁凭我们的装修质量，算到3万一平米问题不大，值得一守，“首付款的问题我想办法”。

    作为普通散客，这些年影响国人钱包瘪胀Z大的无疑是楼市与股市。回头梳理，至关重要的好像还不是技术，而是你进场的时点是否踏准了市场曲线，即波谷段进，波峰段出。当然若踩对了市场节奏（即使是进场迟了一些），加之技术强、心态好，收获自然更为强悍。

     作为买家，目前我敢大力投入460万元拿这个江景三房，接着还准备整合房产，再拿下那个更贵点的顶层真复式，是认为房价到了相对低点（波谷）——是的，若按大政，半年或一年后房价或会更低，但到那时可能拿不我到我喜欢的产品了。再说现为“一城一策”，当土地难卖、楼市长瘟，政策助推性的小幅反弹，可能随时而至。

2019-3-17 14:47 上传

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         上图转自米宅。

  
     同理作为卖家，正处Z难熬的黎明前黑暗。若在相对谷底再降价，确实有点冤。

Phaeton

占楼占楼 瓜子花生小板凳

wowo12

看中的天地？

胖子胖子

楼主，160平420万那个是在哪里？

爱金子爱得意

我觉得是金都汉宫或者锦江国际

kucahao

160平420万感觉是西北湖边的世纪华庭

武汉老刀

当然，我认为若真有反弹，也是政策助推性的。

对这样的反弹如何应对，可网收本人的《猪年“抗胀”：楼市减仓、股市加仓、基金重仓》

武汉老刀

得外出一哈，明天再搞。。。。。。


{:girl-kiss:}

2019-3-17 18:25 上传

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2019-3-17 18:26 上传

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2019-3-17 18:26 上传

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此为新定之房主卧观江，清清汉水朝我们楼盘涌来，但愿真能像风水书上说的，旺财！






回来了，继续——



       C、反弹应是调仓机会

    说武汉可能出台松绑扶助政策,并非空穴来风，是基于全国已有数十个城市加盟“松绑顶楼”合唱：


    2019年2月21日佛山：凡在非限购区域购买首套房，首付只需要2成，房贷利率也仅上浮10%。


   2019年2月20日合肥：房贷已结清的二套房可按首套利率执行。

   2019年2月14日南京：发布积分落户政策，由“两年内连续缴纳社保”改为“累计社保不少于24个月”。

    2019年2月13日西安：购房落户不再限制社保年限和购房时间，面积有限制。

    2019年2月11日常州：社保满一年，就业居住5年可落户，租房也可落户。

    2019年1月25日深圳：增值税小规模纳税人减50%征收相关附加税。

    2019年1月11日大连：取消参与积分落户的房屋办理落户后3年内不得抵押，转让的规定。  

    2019年1月9日兰州：取消三个偏远区域的限购政策。

    2019年1月3日合肥：限购政策松动，部分区域购房可以不需要提供社保证明。

    2019年1月1日阜阳：2019年以来所有地块，限价要求消失。

   2019年1月1日衡阳：暂停执行2017年起规定的商品房限价政策。
          …… ……

2019-3-17 18:24 上传

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    若武汉真出台扶助性政策，买涨不买跌的从众心理，必将又使楼市热闹一阵。

    但切记：这只是反弹，而非反转。建议普通房较多者好好把握这一调仓机会，下步楼市得重质轻量；重仓者则应将其视为出逃机会。

2019-3-17 18:28 上传

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下面摘录几段我今年元宵节写的那长帖有关楼市的内容，或可说得更清晰一些：


    A、楼市短期没戏，重质轻量系主旋


    楼市现处下行通道，刚需还可再等哈低点。我虽两年前频频预警“楼市正处末路狂奔”，但得承认没料到热度在武汉会多延长一年。眼下的寒意会凛冽到何种程度，我这个两年前的看空者认为重仓者也不用太过焦虑，特别是手持城市中心兼有育小养老（学区+名医院）抗跌强支撑优质房产者，何况大跌多会引发政策生变。不过，在空置房甚多的情状下若再出现政策助推性反弹，重仓者得考虑出逃，房多质次者也是难得的一次调仓机会，得重质轻量。


    房地产对整体经济影响巨大，曾出现数次绝处重生：


    2008年9月全球金融危机全面爆发，百业下行，楼市尤惨，但不久国家的四万亿十大扩内需措施，使热钱避难就易，不听命令地源源涌入楼市，拯救了许家印等大批濒临破产的房企老板，带动了新一轮房价狂涨。


    四万亿刺激对铁路、公路、电网等基础设施升级是给力的，但跑偏楼市的资金量之大，争议之烈也令高层吃惊，虽然楼市消费对应国人的置业传统心理，容易撩动百姓的豪买冲动，且楼市的“蓄水池效应”能迟缓本币的贬值感觉，然而2012年11月十八大后，市场明显感觉到了国家消化货币超发的调校努力（四万亿计划占2008年JDP的13.3%），银根一从紧，楼市随之变冷。


    2014年，开发商又举步维艰，与此同时，股市却自2007年10月16日上证指数创出6124.04高点随之长期走熊后，酝酿了一波行情。2015年1月证监会查处券商违规融资融券引发的“1.19”大跌，也没能阻滞A股的上涨步伐，是为A股的第11次牛市：2014年3月12日到2015年6月12日，上证指数从1974点上涨至5178点，涨幅+158.2%。


    结束这波行情的惨烈下跌极不寻常，加之多业不振，某种程度上可谓挽救了摇摇欲坠的楼市：2015年“8.24暴跌事件”A股两千两百支股票跌停，次日的“8.25暴跌”沪指惨绿8.49%，上证指数跌破3000点大关，25万亿市值两个月灰飞烟灭！9月30日央行、银监会出台新政，首套房首贷可以首付三成，利率7折，财政部、住建部发文支持去库存……松绑加输血，引发了又一轮房价大涨的全民狂欢。


   然而，物极必反，市场的曲线逻辑从来不会缺位。

    ……   ……


    重仓者也不必太过焦虑，2018年国内产生总值（GDP）为90.3万亿元，全国商品房销额14.9973万亿元（同比增长12.2%，其中住宅销售额增长14.7%），占比为当年全国GDP的16.6%（2008年占比8%，为2.407亿万元，同比下降19.5%，当年全国GDP是30.067万亿元），即2018年国内生产总值每100元有近17元来自房地产，国家会静观其暴跌？在多业不振时会全面推出房产税？


    在此猜测一下，下一步稳房市，做股市（这是国家的另一个蓄水池，虽然其远没房市稳定）可能是大势。若楼价下行过快，不排除又一轮大规模松绑政策出台。松松紧紧，会持续较长的一个时段（慢慢降低房地产在经济总量中比重）。一旦百业勃兴，经济稳定，可能正是楼市暴跌之日，那时全面推出房产税，顾虑要少得多。


    当然暴跌触底，会慢慢酝酿新一轮上行。那可能是一个慢牛市。绝难像过往涨得张狂。

2019-3-17 18:43 上传

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西子飞飞

kucahao 发表于 2019-03-17 14:58

160平420万感觉是西北湖边的世纪华庭

同感

shdc04

大神贴下必须留名，占楼慢慢看~

猴猴桃子

第一次离楼主这么近

静静的紫薇花

欢迎回来！

牛牛鸣

大神很久没见，持续关注

三宝妈

大咖回来罗