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得意生活-武汉生活消费社区 版块 意粉咵房 地段更好的改善盘卖不过地段差一些的刚需盘的逻辑是什么 ...
征集“人生第一套房”沌口两大新盘详细解读光谷东唯一能抢的新盘热议武汉“网红”远城区关山大道投资价值讨论
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地段更好的改善盘卖不过地段差一些的刚需盘的逻辑是什么? [复制链接]

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发表于 2020-8-25 20:07 |只看该作者 |倒序浏览 |打印 | 分享:
保利时代 刚需盘 琨御府
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武汉美食

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改善盘琨瑜府在关山口地段更好,成交价Z低低到不能看,Z高不到2.6,算上装修以及满二也就2.8,而刚需盘保利时代在关山大道中部地段不如关山口,通透三房北区在2.9到3,南区对口实验中学更贵在3到3.1。琨瑜府连保利时代都不如,更不说和新世界比了,三年前阿松拿琨瑜府对标新世界,如今来看,这两个盘完全不在同一个层次上,阿松是看走眼了吗?

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发表于 2020-8-25 21:52 |只看该作者
先问是不是,再问为什么 关山口地段是不是比保利时代好?真没看出来这个位置有什么优势,感觉很平庸的位置,没有任何一方面特别突出

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发表于 2020-8-25 22:01 |只看该作者

能赚钱事情会写公众号吗?那都是割韭菜

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发表于 2020-8-25 22:06 |只看该作者

这个盘不是瞬间没有了吗

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发表于 2020-8-25 22:21 |只看该作者
格子衬衫的阿牛 发表于 2020-08-25 21:52

先问是不是,再问为什么

关山口地段是不是比保利时代好?真没看出来这个位置有什么优势,感觉很平庸的位置,没有任何一方面特别突出




阿松就是那么写的,似乎很多人也是那么认为的,我也几乎相信了。

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发表于 2020-8-25 22:25 |只看该作者
上善若水0218 发表于 2020-08-25 22:06

这个盘不是瞬间没有了吗




只有二手价格才能反映真实价值

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发表于 2020-8-25 22:56 |只看该作者

哈哈哈,众所周知,琨瑜府一期的位置有点窝里面,不如琨御府三期的位置,楼主用琨一的位置代表关山l口,从而否定关山口,良心不会痛吗?

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发表于 2020-8-25 23:23 |只看该作者
让手机飞 发表于 2020-08-25 22:56

哈哈哈,众所周知,琨瑜府一期的位置有点窝里面,不如琨御府三期的位置,楼主用琨一的位置代表关山l口,从而否定关山口,良心不会痛吗?




可以,琨瑜府一期被驱逐出关山口

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发表于 2020-8-25 23:30 |只看该作者

你作为武汉市长兼太平洋JC,当然你说了算,你高兴就好!哈哈哈!

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发表于 2020-8-26 01:10 |只看该作者

个人认为:
1.学区上,保利时代是一小,光谷*好的小学,中学南区是实验北区是二初,是光谷排名前二的公立中学,关山口的喻家山学校质量未得到检验,这个差距真的很明显。
2.商业上,保利这边有保利广场,对面k11,琨御府那边的商业没起来,规划上看商业规模也不大。
3.接盘群体,保利附近写字楼有新世界t+、保利国际中心、新发展国际中心三处5a写字楼,
隔软件园也不远 ,琨御府那边隔着华科比较近,也有写字楼在建(但不是自持很难有大公司),两边姑且算是平手。
4.交通上,自驾一个高架出口一个靠近入口,算平手,地铁,琨御府一期隔着地铁站也不近估计和保利南区差不多, 比北区还远。琨御府三期会近点但也不比北区近到哪去(保利我指的是到11号线距离)。
5.品质。琨御府号称品质盘,但是前几年适逢现价,长动地块地价也很高,这导致琨御府那边品质打了折扣,去琨御府一期小区和保利南区各逛一圈,你会发现保利南区在入户大堂、小区绿化、健身设施、小区大门看起来明显更高档,起码面子工程上琨御府做得不到位。建筑质量上,琨去年被大风刮掉一排窗户。容积率琨御府也是Z高,走在小区里十分压抑。所以总体来看琨御府一期品质感觉比保利还差不少,谈不上品质盘。至于三期开放式小区问题不解决感觉也会严重影响品质。
琨御府一期在学区、品质、商业上都明显不如保利,交通、潜在客户方面也不占优,二手房价格低个3-4千没啥不正常的。

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发表于 2020-8-26 06:23 |只看该作者

首先,表明自己的观点,关山大道一荣俱荣,一损俱损,无论是琨御府还是保利时代或者关山其它盘,价格能拉上一个台阶,本人都是非常高兴求之不得。同时,特别不喜欢有人吹一个盘的时候去踩同区域的别的盘。既然楼主非要强行对比,关于此贴,我说上几句

1,学校,喻家山尚未建成,就已经被人枪毙了,别的都不说,下楼就上学,安全,方便,省时省力,这几个优点不可否认吧?目前琨御府一期此配套未能享受

2,商业,泛琨自己的商业,对面的Z后一期步行街都尚在建设,好坏目前未知,作为配套,琨御府一期暂时也未能享受

3,写字楼,在建,道理同上

4,品质,毎个楼盘都有缺点,不展开说,说了就是拿自己的优点攻击对方的缺点,没意思,那就仁者见仁,智者见智吧

5,Z高成交对比,得意里有一个贴子巳经讨论了保利那个Z高价三万一成交的,南区挂牌385万,成交402万,北区挂牌325万,实际成交335万,明显带车位(有人报岀保利车位19一25万),有怀疑带傢俱。实际成交价不会超过二万九,琨御府一期Z高价楼主算价二万八

综上所述,楼主拿什么都有,相当成熟,拎包入住的保利时代强行对比什么都没有,尚未成熟,现阶段连幼儿园都没得上的琨御府一期,不到一千的差距,真的不知道楼主的结论和优越感从何而来?楼主是来故意黑保利时代利好岀尽?

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发表于 2020-8-26 09:28 |只看该作者
回复 格子衬衫的阿牛 的帖子

按这个逻辑,积玉桥的地段也不如保利时代,把保利广场和K11当做宇宙中心当然觉得关山口地段不行,不知道有个词叫“环线”么?

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发表于 2020-8-26 10:53 |只看该作者
回复 ys纯正善 的帖子

只说两点:
1、如果没有喻家山学校,关山口两个盘对口四小和二初,也就是你说的光谷前二的中学(普高率一个61%,一个55%,好牛X的学区房啊),有了喻家山,反而减分。。真是神一样的逻辑。讲真,要上二初,2万档的保利花园/剑桥春天/万科嘉园随便买,何必花大价钱买关山口。要上实验,大公馆隔离的还建房可以买,联想2万出头的盘也能买,哪一个不比保利时代南区对口实验更稳,上学更近。
2、那些说关山口地段不如保利的,非蠢既坏,还真以为K11就是宇宙中心了?关山口可以辐射街道口附近上班的人群,有二号线,自驾也方便。保利呢,老老实实辐射光谷挺好的,为啥非要碰瓷关山口呢?

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发表于 2020-8-26 10:54 |只看该作者
快乐的小房子 发表于 2020-08-25 20:07

改善盘琨瑜府在关山口地段更好,成交价Z低低到不能看,Z高不到2.6,算上装修以及满二也就2.8,而刚需盘保利时代在关山大道中部地段不如关山口,通透三房北区在2.9到3,南区对口实验中学更贵在3到3. ...


希望你再接再厉,继续踩琨瑜府,争取把二手房价踩到2万,这样大家伙就可以跑步抄底了,好人一生平安

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发表于 2020-8-27 09:29 |只看该作者

谢邀!从业七年,我来发表一下观点。
1.阿松是不是看走眼。阿松是个收费的自媒体,谁给他钱他帮谁站台摇旗呐喊,他的话哪里能信?保利时代2013六月拿地,年底首次开盘,刚开始难卖的阶段还没什么自媒体软文带流量这回事,大概2015年底那波行情之后,保利时代已经不需要怎么营销了,各路投资客还有老带新差不多就把业绩冲了上来。Z后一期因为是大户型总价太高加上容积率高,相对难卖,才请了分销。阿松大行其道的时期保利时代已经不需要了,所以他不会说保利时代好。
2.关山口地段不是更好。其实观察一个区域价格分布会发现,同板块里只有中间位置才会产生高价,也就是四个方向都有纵深。关山大道房价从保利时代还有新世界往南北两端是逐渐下行的,金地格林 清江山水 一查就知道。琨御府处在关山大道端头,北向是华科,没有纵深,周边全部开发完毕,没有想象空间,售价存在即合理,开发商不会把价值28000的房卖23000,只会把28000价值的房想办法卖29000,咱们认为卖的便宜,归根结底楼盘价值不足。
3.学校方面保利时代不管南区还是北区都比琨御府强,谢邀!从业七年,我来发表一下观点。
1.阿松是不是看走眼。阿松是个收费的自媒体,谁给他钱他帮谁站台摇旗呐喊,他的话哪里能信?保利时代2013六月拿地,年底首次开盘,刚开始难卖的阶段还没什么自媒体软文带流量这回事,大概2015年底那波行情之后,保利时代已经不需要怎么营销了,各路投资客还有老带新差不多就把业绩冲了上来。Z后一期因为是大户型总价太高加上容积率高,相对难卖,才请了分销。阿松大行其道的时期保利时代已经不需要了,所以他不会说保利时代好。
2.关山口地段不是更好。其实观察一个区域价格分布会发现,同板块里只有中间位置才会产生高价,也就是四个方向都有纵深。关山大道房价从保利时代还有新世界往南北两端是逐渐下行的,金地格林 清江山水 一查就知道。琨御府处在关山大道端头,北向是华科,没有纵深,周边全部开发完毕,没有想象空间,售价存在即合理,开发商不会把价值28000的房卖23000,只会把28000价值的房想办法卖29000,咱们认为卖的便宜,归根结底楼盘价值不足。
3.学校方面保利时代不管南区还是北区都比琨御府强,南区读实验中学更胜一筹,西小区下楼即小学。保利130万方城市综合体,名气也比琨御府大,客户认可度高,客户多自然导致二手房成功活跃,价格爬坡很正常。
4.光谷片区的客群还没多到可以大量消费大面积改善盘的地步,琨御府三房起步面积就比保利时代大很多,保利两房有73平,三房Z小有92平的,面积小自然单价就高,这是规律。保利时代即便有三房成交有29000,总价也不过270万左右,还是满两年的。琨御府如果卖这个价格,客户这么高的总价预算,能买的地方太多了,何必选择关山口呢。
大家有买房困惑或遇到房产方面疑难杂症可以私聊,中立立场提供参考意见,免费答疑解惑O(∩_∩)O

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发表于 2020-8-27 16:50 |只看该作者
主要是学校吧,就看喻家山学校怎么样了,说不定保利时代初中会划到喻家山学校

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发表于 2020-8-27 17:06 |只看该作者
改善型住房的购房者都有一定的经济实力,对居住环境也会有一定的要求,往往对学校配套不那么看重;关山大道上的楼盘基本都是高容积率、不靠山,不临水

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发表于 2020-8-27 22:40 |只看该作者
幸运四叶草qq 发表于 2020-08-27 17:06

改善型住房的购房者都有一定的经济实力,对居住环境也会有一定的要求,往往对学校配套不那么看重;关山大道上的楼盘基本都是高容积率、不靠山,不临水


低容积率,靠山靠水,要么特别贵,要么三环外

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发表于 2020-8-29 17:13 |只看该作者
琨御府没有满二的吧

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发表于 2020-9-6 17:45 |只看该作者
琨瑜府学校上学极其便利,如果成绩一般,与保利房价差不多 否则,琨瑜府以后二手房必将比保利高  1、琨瑜府三期才是真实水平,一期未满二的情况下买家算上税费中介也2.7了  2、位置上真不用比,三期到华科站、关山大道站高德四百多米和六百多米,上二环高架也就是门口掉个头的事,主干路珞瑜路就在前面 3、商业均在建,不都是5A写字楼,以后关山中段的企业搬不搬地铁口都难说,泛悦城的商业规划很好,泛琨对面的汽发拆迁规划建议去看看,关山门户还有利好和潜力 4、疫情后琨瑜府大户型依然热销,二手房在三期没卖完的情况下链家成交20套,有钱人都不是傻子  唯一不利的是琨瑜府面积大,Z小的都是116平,总价太高的话未必会住光谷,就这
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