通过收入数据看房价，武汉市房价真的泡沫巨大吗？

风雪ab

近期，看到有些人发帖说房价泡沫太多，会崩，会腰斩。的确这两年房价涨势太猛，很多地区房价不知道翻多少倍。
但是我始终认为，房价的涨幅是与工资成正比的，自从商品房出来后，不论什么年代，买房始终是人们的头号大事，国家永远不会让你能便宜的买到好房子，总是会让你耗费心力和金钱。
既然工资收入是一个重要的参照物之一，那我们可以对比下房价与工资的数据变化。
至于这样分析有没有道理，也请大家批评指教。

我选择的是2013年武汉市后湖某小区房价数据和2017年武汉市后湖某小区房价数据。

1、首先为什么对比2013和2017这两个特殊年份？
2013年之前，武汉市房价刚刚经历一轮大涨，与2017年十分类似。2013年前后，武汉市发布了有名的汉七条，限购限贷来限制房价，2017年前后，武汉市也同样采取相关措施。此后房价趋于稳定期，不是暴涨的窗口期，时期类似。
2、其次，为什么对比后湖某小区数据？
首先，本人居住在后湖区域，对其房价走势较为了解。其次，后湖属于城市周边集中居住区，房子体量巨大，房源众多，房价基本走势是随武汉市平均房价波动。它不像某些高新区个例或中心城区豪宅或学区个例，因为重大开发和某些利好，价格在此期间经历暴涨。

OK 现在进行对比，
1，工资涨幅：
武汉统计局公布的数据：2013年武汉市

在岗职工

平均工资

为

3860.9

元/每月。

                                          2017年武汉市

在岗职工

平均工资

为79684

元/每年。经计算为6640.3元/每月。

                                          （这个数据大家都可以上网查）

也就是说，从2013至2017年，武汉市人均月平均工资的涨幅为，6640.3/3860.9=1.72倍。

2、房价涨幅：

后湖某小区，2013年房价为9000元/每平（新房）

                    2017年房价为18000元/每平（二手房）

                    涨幅为

18000/9000=2.0倍

分析：
如果纯粹按照工资收入来看，的确，后湖该小区涨幅过大，2017年房价等于9000*1.72=1.55W/平方，才是符合工资涨幅和走势的。高出的18000-15500=2500元/平，就属于泡沫了。如果单纯这样分析也的确是有道理的。
但是也有问题所在：
1、二手房出现倒挂。
参加对比的样本，属于靠近百步亭的东后湖区域，该区域已无新房推出。目前而西后湖-塔子湖的新房房价经政府限价后，价格与1.5W相当（如首地云梦台，汇悦天地）。由此看来，房价增幅与工资增长幅度基本一致。
2、单纯比较工资收入，而不比较整体收入，以及年度支出和存款也是有问题的。
一般而言，刚需买房者大多属于小夫妻，工资收入属于家庭收入的主要来源，假设夫妻收入相等（当然属于理想情况）。
一对小夫妻从2013年观望至今，未买房。初始两人买房成本为80平后湖某小区住房，72万元整。其存款为10万元，购房需贷款62万元。
2013年至2017年，不考虑支出，5年总收入（按照2013到2017的线性变化，推算2014~2016年收入）为，61.9W。

假如家庭支出恒为总收入的30%，5年增加存款为43.3W。
这样一来，到2017年总存款为10+43.3=53.3W。
此时，如果夫妻考虑购置后湖该小区住房，80平为144万元，购房需贷款90.7万元。
而对应的还款压力呢，假如都贷款30年，均为商业贷款，由于银行贷款利率出现波动，假设按照均值5%计算。
2013年，夫妻俩还款总额为62万，月均还款为3328元。此时夫妻俩月收入总和为7722元。  房贷支出与收入占比为3328/7722=0.43
2017年，夫妻俩还款总额为91万，月均还款为4885元。

此时夫妻俩月收入总和为13280元。

房贷支出与收入占比为4885/13280=0.37

这样一来。到2017年买房时，夫妻俩的还款压力其实还降低了不少。


综上：
两个结论
1、房价泡沫并没有想象中那么大，任何时期房价都会随工资上涨而波动，如果经济下行，工资下跌，自然房价下跌。但是目前国家经济形势平稳增长，人均工资收入也在平稳提升，房价会可能下跌么？而泡沫如果存在，那房价Z多停滞一段时间，等待工资上涨消灭这一部分泡沫而已。
2、刚需什么时候买房都没有错，就根据上面那对小夫妻的例子，看起来，这对小夫妻还款压力的确小了不少，但是其实如果早买房，把辛苦放在前头，后面生活压力会更小。

宝马69

武汉前两年房价是偏低的，这两年涨快了，需要休养生息，但是绝对房价并不算高。

风雪ab

宝马69 发表于 2018-08-21 10:33

武汉前两年房价是偏低的，这两年涨快了，需要休养生息，但是绝对房价并不算高。

是的，不买豪宅的话，我也觉得房价完全不高，就我本人而言，家庭年收入从2013年到2017年，翻了可不止2倍。

带你去看雪

工资未增长，物价开上快车道。每月固定支出百分之30纯属娱乐。
你能保证你未来20年不失业，未来20年年年涨工资，未来20年不养娃，不生病。

宝马69

风雪ab 发表于 2018-8-21 10:37

是的，不买豪宅的话，我也觉得房价完全不高，就我本人而言，家庭年收入从2013年到2017年，翻了可不止2倍。 ...

2013-2017年，武汉市体制内单位的职工收入，基本都翻番了，说实话，涨工资主要靠卖地的钱！

宝马69

带你去看雪 发表于 2018-8-21 10:40

工资未增长，物价开上快车道。每月固定支出百分之30纯属娱乐。

你能保证你未来20年不失业，未来20年年年涨工 ...

平均工资肯定年年涨，个人涨不涨看个人罗

jkdi589

房价的泡沫大不大，谈个人感受太主观，去查下居民负债表和居民储蓄表即可。

仙道

宝马69 发表于 2018-8-21 10:40

2013-2017年，武汉市体制内单位的职工收入，基本都翻番了，说实话，涨工资主要靠卖地的钱！

退休工资也是体制内，为何老太太过年。

wtw1984

回复 风雪ab 的帖子

你说下你什么单位，工资5年涨2倍还不止，别说什么结婚了家庭年收入翻倍

朱骨头

支出为工资的百分之三十？你确定？照你这样算一个月才三千支出，夫妻俩没房靠租房，还要生活，各种吃穿用，还不能生小孩，还不能养车，你确定这支出够吗？

wtw1984

回复 宝马69 的帖子

你说下哪个体制内单位这么牛逼.这几年反腐还在抱怨福利少了！

patrickwei1987

很多人11年到现在工资没变比如我，虽然还是略高于数据，但是涨幅慢的很，然后大部分说泡沫的主要是没入手或者没入手合适的，加上收入没变，自然觉得泡沫大了，收入翻倍且起点不太低的，自然觉得没泡沫，再顺便加上国内突然的高杠杆，自然压力大，不过在杠杆这块炒的比例更大

风雪ab

wtw1984 发表于 2018-08-21 10:44

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你说下你什么单位，工资5年涨2倍还不止，别说什么结婚了家庭年收入翻倍

老公是it行业，我是科研单位，可能因为4年前属于刚刚入职新员工，当初收入没有上跑道。但是国家统计的全武汉平均工资收入，翻了1.72倍，我可没有瞎说嘞。没有达到的，都说自己被平均。

风雪ab

zlg726 发表于 2018-08-21 10:42

房价的泡沫大不大，谈个人感受太主观，去查下居民负债表和居民储蓄表即可。

可能中国还是社会问题太严重，贫富差距巨大吧，都被平均了。

风雪ab

朱骨头 发表于 2018-08-21 10:45

支出为工资的百分之三十？你确定？照你这样算一个月才三千支出，夫妻俩没房靠租房，还要生活，各种吃穿用，还不能生小孩，还不能养车，你确定这支出够吗？

嘿嘿，理想情况啦，我原本是按照支出50％算的，然后数据结果不明显。

宝马69

wtw1984 发表于 2018-8-21 10:46

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你说下哪个体制内单位这么牛逼.这几年反腐还在抱怨福利少了！

中小学老师，公务员

朱骨头

风雪ab 发表于 2018-08-21 10:49

嘿嘿，理想情况啦，我原本是按照支出50％算的，然后数据结果不明显。

房价涨带来的物价上涨，所以归根到底还是房价高，你这算法夫妻俩人估计活的人不人鬼不鬼了

宝马69

仙道 发表于 2018-8-21 10:43

退休工资也是体制内，为何老太太过年。

我家老太太退休工资涨得比我还快，每年至少涨5%