一于啊一于，是谁在忽悠韭菜？

小怪兽的奥特曼

本以为放这群人一马，能换回论坛的正能量，没想到树欲静而鬼怪挟风横行。

我写东西，无一不是秉持理性客观，数据从来都是有出处，拿不准的数据我绝对不写。

一于这类人几乎所有的数据都是张嘴就来。反正他们被打脸打多了，也没脸。为了抹黑其他人更是无所不用其极，把其他人拉低到他们熟悉的底层，再用丰富的经验恶心你。

既然一于想玩，那就不偏不倚地回头看看17年、18年的那些高价CEO盘。现在的二手行情如何？二手成交以贝壳数据为准。不贴图了，可以直接贝壳app查询成交价。贝壳以外的二手成交价格暂时不予参考。

新盘购入价以大武汉房价公众号为准。

为何要选取2017年以后？因为2017年是武汉楼市的分水岭，之前的时期购入，基本普涨。而从2017年开始，分化的种子开始埋下，这些17/18年到现在交房二手未满2年，能真正反映出市场的分化行情。故2017年以后投资买房是非常考验眼光和判断的。

绿地海珀御观：目前成交5套，全是120和140的户型，最新成交时间2021年6月27日，单价3.36万，总价476万。     2017年9月同户型中楼层购入价格为带装修3-3.1万。从购入到二手成交，4年，妥妥亏本。

融创中心武汉壹号院：目前成交2套，150和217户型，最新成交时间2021年4月24日，单价4.06万，总价882万。 2017年9月同户型中楼层购入价格为带装修3.8万+，从购入到二手成交，4年，妥妥亏本。且目前4个月没有成交记录。

碧桂园晴川府:目前成交1套，单价1.64万。（我倾向于0成交，否则汉阳也太垮了）

2018年7月开卖，具体价格众说纷纭，汉阳几个中介ergi和大将军等人为了证明碧桂园绑定车位和装修已经卖到了3.8万且还日光，在论坛是争的面红耳赤。他们几个中介是生怕碧桂园卖低了。

现在我很想知道，当年真的听了汉阳几个中介的话去投资3.8万晴川府的人现在还好吗？

新港长江府：目前二手0成交。2018年3月开卖，均价3.5万。

越秀国际金融汇：目前成交44套，不过大多为2016年及之前开卖的房源成交。

此小区总体最新成交时间2021年8月5日，单价4万，总价652万，为2016年开卖的房源，产证目前已经满2年。

2017年以后越秀金融汇备案价2.8万左右，加装修8千，均价3.6左右，现在回头看，2017年以后买的业主们，二手成交最新为3.5万低楼层，总价365万。几乎是亏本的。

西北湖壹号御玺湾：目前成交3套，最新成交时间2021年3月25日，单价4.5万，总价1250万。2018年5月同户型中楼层开盘价3.5万，从购买到卖出，账面单价增值1万。

这盘二手价格比较让人费解。最近的2套成交价从2021年1月27日的3.3万突然上升到2021年3月25日4.5万。最近5个月没有成交记录。

泛海国际芸海园：目前成交2套，均为2021年7月成交，2.64单价，总价280万；3.48单价，总价584万。2018年开卖，当年备案价2.7左右，加装修后3.1-3.7万。回头看，几乎也是亏本的。

联投中心：目前成交16套，几乎都是1室1厅的还建房，只有2套当年的商品房。最新成交的一套时间为2021年3月22日，单价2.76万，总价360万（联投时代中心3号楼130户型）。  2017年12月同户型低楼层购入价格为毛坯备案2.5万左右（是否带装修未知）。从购入到二手成交，应该是亏本了。

华发外滩首府：目前成交15套，最新成交时间2021年8月2日，单价4.81万，总价563万（不看江，16栋116.8户型）。     2017年12月同户型高楼层购入价格为3.31万。从购入到二手成交，账面单价增值1.5万。

绿城黄浦湾：目前成交3套，最新成交时间2021年6月5日，单价6.13万，总价1000万（10栋163户型）。     2018年2月同户型高楼层购入价格为带装修4.9万。从购入到二手成交，账面单价增值1.23万。

其余的高价ceo盘比如云庭2期、复地东湖国际8期、万松九里、复兴外滩等等由于未交房。没有客观的市场数据，故无法类比。

总结2017年和2018年开盘的高价CEO盘，除了二七滨江两位选手能勉强盈利，其余几乎全军覆没。越秀和泛海有点类似，2017年之前购入投资是没问题的，但是17年以后入场的业主几乎亏本。西北湖数据太少，可能失真，新盘都未必卖光的盘，二手在2个月内拉高1万多后却连续半年没有成交记录，很难让投资者信服。

2017年是武汉版块分化的起点，从以上高价盘的二手表现就可见一斑。未来如果大家对刚需盘、改善盘的分化有兴趣，我再写点别的。这篇纯属是打脸一于。

再次印证了那个观点：CEO盘就是突出自住属性。若是纯投资，尽量避免高价CEO，如果非要买这类盘，一定要慎重再慎重。

ngawower

双方的弱点现在都已经明牌了 老铁 你在乎这些 他们就攻击你这些 都是过眼云烟 当没看到就好 都不是穿越者 最多只能预料到百分之90 剩余百分之10黑天鹅影响整个走向

小怪兽的奥特曼

雪飘寒江 发表于 2021-08-22 17:49

他们这些人啊，讲别人的涨幅的时候都是假的，兑现不了的，去掉利息手续费还亏本的，就是闭口不谈自己的涨幅。

他们自己就那一套两套自住刚需盘。。。。。。。。。谈房产投资？就跟太监上青楼一样。

kissprince

16年买的主城区，4年了没涨价…一言难尽

2021-8-22 18:33 上传

下载附件 (310.3 KB)

2021-8-22 18:33 上传

下载附件 (173.03 KB)

小怪兽的奥特曼

穷人才住郊区 发表于 2021-08-22 18:15

有赚钱的路子谁还需要炒房

有帖子说了啊，有更好的保值增值渠道，肯定不要买房。。。

买房求保值，未来更难。

钢铁奇兵

2021-8-22 18:54 上传

下载附件 (292.58 KB)

2021-8-22 18:54 上传

下载附件 (169.68 KB)

再次修改

低价位的房子还是有涨的，比如保利新武昌

小怪兽的奥特曼

kissprince 发表于 2021-08-22 18:33

16年买的主城区，4年了没涨价…一言难尽

硚口我都懒得贴楼盘。。。。。。投资黑洞中的黑洞

小怪兽的奥特曼

被迫吊打“老武汉” 发表于 2021-08-22 18:40

跟不懂价值的人去讨论属于鸡同鸭讲.你说的再多他们还是不能理解.房子不是股票,股票有高低切换,你来我往,如果没有其他外部环境的变化,房子分化只会越来越大.一线城市的房子今年都经历了回调.但是深圳的宝安就 ...

完全同意你的观点。

目前一线二线整体都在回调。但是在调整过程中，哪些盘能抗住哪些盘扛不住非常明显，武汉能抗住的盘基本就是二七滨江，关山，光谷东的优质次新盘和一些强势学区。但是学区共识已经受到质疑。

这也是分化的最终体现。你选择投资股市，我也承认是更好的赛道，前提是你足够专业。

小怪兽的奥特曼

再次修改 发表于 2021-08-22 19:01

低价位的房子还是有涨的，比如保利新武昌

刚需盘肯定比CEO更容易增值，如果有兴趣有时间，我会专门写

danny2014

有能力买高价盘的外地人，都去一线城市了，高架盘没有收割者

钢铁奇兵

你和我玩这一套？茶水你自己说的，你说你是17年12月买入对吧？就把1号楼的开盘价给你看一下，17年，12月21日备案价，低楼层是32000，高楼层均价是40000，均价就按照35000来算没问题吧？当年这盘是著名的茶水盘，相信论坛里面也有老的购房者或者从业人士，小黄人自己的帖子里面讲茶水是80万把茶水，算上这个楼盘高区看江的妥妥的成本在44000，低区我就打你4万算,4年的时间，我按照你买入小户型，资金成本就打6个点，按照你买低楼层114的小户型，总价360万，+50万茶水，你的到手成本是410万，按照41000000*0.06，得出你每年的资金成本24万6000元，在用246000*4=984000，也就是说按照你说你这些你的房子，至少509万，当然你说现在才9月，还有3个月利息，好，打你500万可行？在除以114，你目前的持有单价成本44610元，别忘了，你当前的挂牌价格还有当年40000买看江的大户型在拉你的价格，所以？你谈投资？有脸吗？

小怪兽的奥特曼

ngawower 发表于 2021-08-22 18:01
双方的弱点现在都已经明牌了 老铁 你在乎这些 他们就攻击你这些 都是过眼云烟 当没看到就好 都不是穿越者 最多只能预料到百分之90 剩余百分之10黑天鹅影响整个走向

·············我尽力吧·········

D2298212720

他是坚定长江大桥鹦鹉洲是武汉制高点的人…脑阔自然打了铁。。商务，商业，交通中心都在隧道往二七桥方向。。

小怪兽的奥特曼

D2298212720 发表于 2021-08-22 19:26
他是坚定长江大桥鹦鹉洲是武汉制高点的人…脑阔自然打了铁。。商务，商业，交通中心都在隧道往二七桥方向。。

所以说他的观点  不值一驳