如何追赶城市的发展步伐——武汉房产投资杂谈（更新入场时机的选择）

小怪兽的奥特曼

这几天不少人问我，后湖汉悦府如何？2049能不能赶上城市广场？南湖青山到底买哪好？阳逻能买吗？蔡甸前景大还是阳逻前景好？·········



其实，我真没那多时间一个个私信回复，因为我每一次私信回复都会问大家一个问题然后再一条条帮你们分析——你的出发点到底是什么？你的诉求到底什么什么？买房目的是什么？绝大部分人连这几个问题都没想清楚就乱投医····遇到靠谱的像奥特曼这样的“医生”还好，遇到某些带私货的所谓大佬大V，我估计你大概率会错过真正的机会。如果你买房完全是自己住的开心，那核心区哪里贵哪里配套你喜欢你就去买，后面我写的关于投资的东西你都不用看。记住，自住和投资一定是分离的。


那么该如何根据自己的出发点买房？首先我们要知道一点，房价的组成到底是什么决定的——首先我不谈房子的金融属性（属于炒房范畴），房价是由承载这个房子的土地基本面决定的，对，是土地。鹤岗土地不值钱，所以跌到100元每平也没人要。什么是基本面？基本面就是这块土地上的配套和周边的配套——说白了人的本质就是社会关系的总和，只要涉及到发生社会关系的物质实体都是配套——政府机关，三产业工作机会，地铁、学校、商业、公园、医院、不可复制的自然景观等等。


讲个题外话，为啥配套中zf权力机关我单独拿出来说，这点很关键，因为有聪明人会说，一些三环外的区域配套一样无敌，为啥房价不行？讲个道理你就懂了，北京为啥牛逼，因为全国各地的开发事业和赚钱事业都得去首都批条子。同理到武汉市内，道理是一样的。


回到正题，土地和配套才是决定房价的根本。但是，刚才说的是不谈房子的金融属性。如果考虑到房子的金融属性，那房价到底是什么决定呢？ 首先大家应该听说过一个词，叫资产证券化，房子如果证券化金融化，岂不是可以炒？回答正确，房子确实可以炒。如果一个产品，它的生产量和供应量是由少数庄家把控的，那它就具备炒作的基础了。我说到这里，聪明的人应该知道庄家、土地、开发商、房子、消费者···到底是怎么样的一个炒作闭环。既然房价中有金融炒作的因素，那决定房价的因素就要加上另一个重要指标——资金汇集量。


所以，你该怎么在国内买房？第一就是选城市，能选武汉你会去鹤岗吗？选对了城市，你基本成功了一半。在强二线中，杭州南京的资金汇集量确实超过武汉，所以武汉虽然定位和基本面上不输甚至超过宁杭，但是房价却跟不上就是这个道理。第二就是看区域，也就是买土地。这才是买房道路上Z考验一个投资者眼光的地方，后面我会举南湖青山例子说明。选对了城市和区域，你就选对了80%。Z后才是定小区，看房子本身。如果你是做投资的，千万别被某些老思想老顽固老眼光的人带偏了去专注房子本身的好坏，过于专注房子本身的人站位太低了，看不清城市的发展格局，投资的房子可以说基本都是Z差标的物。对于大多数人投资房产的段位来说，房子自身的品质（容积率、建筑密度、绿化等）对房价的影响Z多只占10-15%（豪宅相对高一点）。


敲黑板了！下面的内容会考。投资如何选区域选土地？
未来10年20年武汉城市的发展基本面是——西南皆站，洼地渐无；北上东扩，大有可为。
其实我已经说完了。下课


敲黑板，上课了啊~接着说，如何选择区域？为啥我说西、南皆站？就拿青山南湖的例子来说吧，正好论坛里刚好有个帖子在热烈讨论。
首先，先说结论：青山上限比南湖高，长远看5年-10年，青山在南湖之上。我只谈投资，房产投资是一个对土地未来增值的预期，并以一个较低价格入手，获得土地增值后的房价收益过程。又回到我上面说的问题了？土地增值是关键，同时我上面也说了，考虑房价的金融属性也就是资金汇集量的大小——浓缩来就是2点：要有可开发的土地且要不断增加配套，要有大量资金砸进去（不仅是基础建设投入的资金，还要有人真金白银的去用钱买或是炒）。分解来说，土地的供应是1级市场，房子是2级市场。如果1级市场都没有供应，2级市场可能繁荣吗？南湖就是这样一块5年内开发看得到天花板的位置。    有些人可能会说，人生有几个5年几个10年？不好意思，某位投资人（好像是巴菲特）说过这样的话：投资，时间才是你Z大的敌人，也是你Z好的朋友。投资房子，若没有拿5年拿10年的定力，还是算了，你不适合。
回到正题，为什么说南湖5年内看得到天花板？看下图。

2019-8-29 23:12 上传

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这是武汉Z新的规划一张图，实时更新。请问南湖你能找一大块可供开发的1级市场吗？


再看青山的情况：

2019-8-29 23:14 上传

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不说三环外的武钢是否搬迁，就说青山三环内的土地，整片整片的空白····，大量可供开发的1级市场。青山有了可供应的土地，还有呢？有人会说地铁规划少，人口老龄化，没年轻人口去····他们说的都对，只是忽略了几点，青山江对岸就是江岸滨江、甚家矶，汉口北、长新城，再过去就是天河机场，青山腹地往东湖方向就是高铁站。长远看，交通来说，青山是非常优质了，且高铁站通往甚家矶新城和机场的地铁也是可期的。青山完美符合武汉北上东扩的发展基本面。有了土地，有了规划饼子，就差大资金汇集和zf开发商炒作了，这几年青山不是一直在拆迁吗，今年都拆到建一58街坊了，拆迁的资金也是基本面啊。唯一要提防的是，青山除了武钢几个快搬走的没落国企没有很多可共年轻人就业的产业，如果没有足够的利好配套和高新产业，青山很可能是下一个南湖（也就是睡城，没有贬低睡城的意思，睡城就是核心区或高新产业区价格外溢到周边发展成为刚需居住区）。Z关键的是：睡城的天花板是看得到的。总结来说，南湖买来住没问题，不管是学区还是商业成熟方便，自成体系。投资来说，显然青山更具诱惑力，因为上限值得期待。


先下课，今天晚了。周末再上课。讲讲投资的另一个关键点：入场时间。


前几天说南湖青山确实得罪不少人，某些人还觉得我是青山吹，在青山住······其实楼主在南湖有房子，反而在青山没房子····


今天说个非常重要的投资关键点——入场时间。入场时间决定了房产入手价格，也决定了未来出手时所能赚到的差价。我上面说到了武汉发展 基本面是：西南皆站，北上东扩。这只是一个发展趋势判断，不是投资建议。关于各个片区的投资建议每个人都有自己的观点，我不会说的太细致，需要具体时间具体问题具体分析。
回到关键词——入场时间，比如南边的四新、白沙洲，西边的古田是不是不能买呢？当然不是，前几年1万入手四新白沙洲当然很棒，现在1.4万-1.6万买也还ok（刚需睡城的天花板就是南湖后湖，所以现在买还是有空间的）。但是超过1.7万是不是就有点西南皆站的意思了呢。
再说个汉阳的例子，五里墩，万科刚开盘，这个价格我是看好的，现在入场当然没毛病。因为交通便利程度（地铁、自驾）在我的投资理念中占有的比重是很重的，未来五里墩成为汉阳通往武昌汉口的Z佳门户也是有机会的，去汉口腹地可以说是整个汉阳Z方便的没有之一。虽然万科这个盘在汉阳，虽然整个汉阳都有点西南皆站的味道，但是入场时间选对了，还是值得投资的。
再说个北或是东的入场时机问题，阳逻完美符合北上东扩的基本面，我在17年底和18年初的时候是非常看好的，17年整个阳逻之心就绿城一个盘，且价格5000-6500的样子，我记得当时开车一个人去踩点，周边全是拆迁农村，进小区的路都很难找到，且周边光秃秃的就一个盘，说实话，买那么远的位置是需要勇气的。但是那时候我忙着华发的事，耽误了。那期间我多次推荐身边的人去买阳逻这个盘，如果当时有人买了，这才过了1年多吧，周边新盘价直接跳到9000-10000，涨幅接近90%。为啥我当时那么看好，因为阳逻之心的规划可不是饼子，两条地铁可不是玩笑，江北快速路也不是眼zi······但是，现在我不是很推荐阳逻之心了，因为接近10000的价格买，有点下不去手，短期站岗了。
所以我说北上东扩也不代表北边阳逻汉口北新城的房子可以闭着眼买，也不代表光谷东可以随便砸，更不代表西边南边完全不能碰。只是西边南边在5年后再难有大规模的开发红利可以吃，西边南边现阶段还有一些价值洼地可以吃，吃完了就完了。


如何把握入场时机？一定要有天花板意识。知道一个片区的天花板在哪，比如南湖后湖的天花板再高高不过武昌核心和江汉江岸核心，因为睡城的天花板是核心价格的外溢。知道一个片区的规划定位就大概知道了这个片区的天花板。好比，现在花2万多的价格去买南湖，你觉得短期能涨到3万吗？不可能的，除非武昌核心涨到4万甚至5万了。
快下课了，说个题外话——大武汉交通Z优质的几个点在哪？我的答案是武昌看岳家嘴梨园、汉口看黄浦路立交、汉阳看五里墩、光谷看关山口。我的投资理念中，交通比重是非常重要的考量因素。


好，下课了

专用majia

房版公知

whwhwhwh

省里往东，市里往北。基本面就是这样

歪理先生过早不吃热干面

同意

kuangjing

还是没说具体哪些区域

咿呀哎呀

课间休息结束，下节课什么时候上？

菜大虾

你这是刚需置业基本盘，武汉改善型、投资高溢价型产品是长江主轴核心段，一二桥之间的任何产品。不砸场子，表述正确的主流价值观。

小怪兽的奥特曼

菜大虾 发表于 2019-08-29 15:12

你这是刚需置业基本盘，武汉改善型、投资高溢价型产品是长江主轴核心段，一二桥之间的任何产品。不砸场子，表述正确的主流价值观。

是的，   你写的三阳路徐家棚看的挺准的，这点我非常认可。

改善型和高溢价型产品确实在长江主轴核心段，唯一我们看法不同的就是····我觉得在1-2桥之间偏北一点甚至到二桥以北，更靠近二桥两岸双桥头堡。

小怪兽的奥特曼

专用majia 发表于 2019-08-29 13:12

房版公知

马甲兄又嘲笑我

小怪兽的奥特曼

whwhwhwh 发表于 2019-08-29 13:15

省里往东，市里往北。基本面就是这样

是的    其实前几年这个趋势就非常明朗了

小怪兽的奥特曼

热干面过早不吃热干面 发表于 2019-08-29 13:16

同意

五里墩万科这个价其实还是属于洼地，慢慢汉阳的洼地也会填平

菜大虾

小怪兽的奥特曼 发表于 2019-08-29 15:26

是的，   你写的三阳路徐家棚看的挺准的，这点我非常认可。

改善型和高溢价型产品确实在长江主轴核心段，唯一我们看法不同的就是····我觉得在1-2桥之间偏北一点甚至到二桥以北，更靠近二桥两岸双桥头 ...

你要知道单核强（汉口）并不能带动沿江楼宇经济发展，二七发展状态要看杨园滨江地区的对标是否到位。就目前而言，武昌滨江核心区都还待定，大致的意思明白吗？

再加上现在汉正街单角发力，你觉得武昌古城片和南岸嘴看着捉急不捉急？

未来十年到二十年能看到的景象现在基本都有了雏形

小怪兽的奥特曼

kuangjing 发表于 2019-08-29 14:04

还是没说具体哪些区域

我已经说的比较直白了   再具体到区域   要得罪一半的武汉人

小怪兽的奥特曼

咿呀哎呀 发表于 2019-08-29 15:01

课间休息结束，下节课什么时候上？

晚自习吧

多果子妈

青山是属东吗？